Le guide de la SCI pour investir dans l’immobilier en 2024
La SCI est une structure particulièrement connue et plébiscitée par les investisseurs souhaitant optimiser la gestion d’un ou plusieurs biens immobiliers. Pourtant en fonction de votre projet d’investissement, ce n’est pas systématiquement le choix le plus approprié. Quels sont les avantages à constituer une SCI ? Les inconvénients ? Quand créer une SCI devient-il vraiment intéressant ? Tour d’horizon pour tirer profit des avantages de la SCI et les exploiter au mieux dans le cadre de vos projets immobiliers !
SCI : définition
La Société Civile Immobilière (SCI) est une structure juridique constituée par au minimum deux associés ayant pour activité la gestion des biens immobiliers dont elle est propriétaire (distincte donc de la société de placement immobilier SCPI). Le patrimoine immobilier est détenu par la SCI et chaque associé reçoit un nombre de parts sociales proportionnel à son apport, qu’il s’agisse d’apports en numéraire et/ou d’apport en nature (apport de bien immeuble par exemple).
S’agissant d’une société civile, son objet ne peut être de nature commerciale.
A noter : une SCI ne peut être unipersonnelle puisqu’il faut toujours au moins 2 associés pour la constituer.
Les avantages de la SCI
Pas de capital minimum pour la constitution de la SCI
La création d’une SCI est donc tout à fait accessible puisque les associés fixent librement le capital de leur SCI, sans minimum obligatoire. Dans les faits, comme indiqué dans la définition, le capital représente les apports réalisés par chacun des associés.
En la matière, il y a des arguments en faveur d’un capital faible (en vue d’une transmission familiale par exemple avec une limitation de la valeur d’enregistrement de la société) mais avec la limite de l’imposition de la plus-value. Dans la perspective d’une revente des parts sociales, le choix d’un capital plus élevé étant en effet plus intéressant.
Un capital social peut avoir pour intérêt de :
- Représenter la véritable valeur du ou des biens détenus par la SCI,
- Rassurer/sécuriser les banques et/ou investisseurs : le capital social étant bloqué et ne pouvant être réduit sauf à prévoir des formalités juridiques encadrées. Contrairement aux apports en compte courant qui peuvent être remboursés sans formalité spécifique,
- Limiter l’impact fiscal en cas de cession des parts sociales de la SCI (limiter une plus-value en cas de cession de parts qui est calculée comme suit : prix de cession – prix d’acquisition des titres).
Il est évidemment possible de modifier a posteriori le capital d’une SCI soit dans le cadre d’une augmentation ou d’une diminution. Ces formalités sont encadrées, nécessitent de rédiger des actes juridiques et peuvent être couteuses (honoraires juridiques, frais d’annonce légale et de greffe). Dans l’hypothèse d’augmentations et/réductions de capital régulières, vous pouvez envisager de prévoir un capital variable dès le départ (à mentionner expressément dans les statuts constitutifs et lors du dépôt de la constitution au greffe du tribunal de commerce).
Cette seule question du montant du capital de la SCI mérite donc à notre sens de consulter un conseiller en patrimoine.
Une gestion du patrimoine simplifiée et flexible
La SCI constitue un réel outil de gestion
de son patrimoine. La gestion en SCI est facilitée puisqu’elle est confiée à un
gérant unique (ou co-gérants). La majeure partie des décisions relève de la
responsabilité du gérant sans que l’unanimité des associés ne soit nécessaire.
En SCI, le gérant peut accomplir en principe tous les actes
qui entrent dans l’objet social de la SCI dès lors qu’ils sont dans l’intérêt
de cette dernière mais également être l’unique interlocuteur auprès de la
banque. En revanche, dans le cadre d’une indivision, la plupart des décisions
nécessite l’accord des 2/3 des droits indivis sauf convention contraire conclue
pour une durée maximale de 5 ans ou de manière indéterminée. La convention
d’indivision reste toutefois moins souple que le contrat de la société.
Une transmission du patrimoine facilitée
Constituer une SCI peut être décidé dans une logique de transmission du patrimoine. Cette forme de société permet notamment de transmettre un patrimoine à ses enfants mais tout en conservant la gestion du bien. Pour la succession, il est possible de faire la donation de la nue-propriété tout en demeurant propriétaire de l’usufruit c’est-à-dire que vous continuez à percevoir les revenus fonciers. Il est en outre plus simple de transmettre / céder des parts sociales plutôt qu’un immeuble (par nature indivisible).
Les inconvénients de la SCI
Un nombre minimum d'associés
La SCI ne peut être unipersonnelle. De ce fait, pour constituer une SCI, il faut être au moins deux. Sachez qu’il est possible de créer une SCI avec son ou sa partenaire ou encore des enfants mineurs (notamment en cas de donation devant notaire). Dans ce minimum imposé par la loi, on inclut les personnes physiques mais aussi les personnes morales. La loi autorisant une personne physique et une personne morale à s’associer, il devient alors possible de créer une SCI « tout seul » par le biais d’un montage juridique. Pour compléter ce raisonnement, vous pouvez donc constituer une SCI en comptant parmi les associés :
- Vous-même en tant que personne physique,
- Une personne morale que vous aurez pris soin de créer, notamment si vous êtes indépendant par ailleurs et avez déjà une société.
C’est d’ailleurs une stratégie courante de création de revenus complémentaires en vue de votre retraite d’indépendant, nos conseillers peuvent vous aider à monter de tels projets d’investissement si vous êtes dans ce cas. Cela signifie aussi que vous êtes seul à supporter les frais associés à ce type de montage.
D'importantes démarches à la création
Comme pour toute société, les formalités administratives sont importantes à la création et la SCI ne déroge pas à cette règle : rédaction des statuts, publication d’une annonce légale, immatriculation et déclaration des bénéficiaires effectifs au greffe du tribunal de commerce.
Faites-vous accompagner par un juriste et un expert-comptable pour sécuriser vos démarches et être sûr de bien choisir votre régime fiscal.
D'autres obligations légales
L'assemblée générale
Les associés doivent se réunir au moins une fois par an pour approuver les comptes annuels et affecter le résultat de cette SCI. Le gérant à l’obligation de rendre compte de la gestion de la SCI aux associés que ce soit en assemblée générale ou via un autre mode de consultation des associés.
Une SCI (qu’elle soit à l’impôt sur les sociétés ou à l’impôt sur le revenu) n’est pas tenue de déposer ses comptes annuels au greffe du tribunal de commerce.
Si l’assemblée générale ordinaire (AGO) se tient à une période de l’année bien définie, il est toutefois possible d’organiser une assemblée générale extraordinaire pour aborder des sujets qui ne peuvent attendre l’AGO : modifications des statuts de la SCI, cession de parts, projet d’achat ou de vente d’un bien immobilier…
La gestion comptable
La comptabilité d’une SCI à l’IR peut être réalisée par le gérant lui-même ou peut être confiée à un professionnel. D’ailleurs, contrairement aux sociétés commerciales, rien ne vous oblige à tenir une comptabilité commerciale même si ceci est vivement conseillé.
Toutefois, il reste à préciser que le Code civil impose aux gérants de « rendre compte de leur gestion aux associés au moins une fois dans l’année, au moyen d’un rapport écrit d’ensemble sur l’activité de la société au cours de l’année ou de l’exercice écoulé comportant l’indication des bénéfices réalisés ou prévisibles et des pertes encourues ou prévues » (C. civ. art. 1856).
Ces éléments d’information financière correspondent à la notion comptable de « résultat », sous réserve que n’y soient pas retenus les bénéfices prévisibles. Cela devrait conduire, à notre avis, à la détermination d’un résultat selon les principes et règles comptables du Code de commerce (les créances certaines moins les dettes engagées et probables) et non selon la réglementation fiscale (notamment lorsqu’elle retient les recettes moins les dépenses).
La SCI à l’IR profite d’une fiscalité transparente, les bénéfices réalisés seront inscrits directement sur la propre feuille d’impôt des associés.
La SCI à l’IR ne permet pas de réduire l’impôt sur le revenu car les associés paient les impôts sur les revenus locatifs selon les règles des revenus fonciers (article 31 du Code général des impôts).
Les intérêts de la SCI reposent principalement sur la facilité de la transmission du patrimoine et l’optimisation dans le cadre d’une succession.
En clair, la combinaison de la SCI et la parfaite maîtrise des règles comptables permettent d’optimiser la transmission.
Attention : la comptabilité d’une SCI devient obligatoire si celle-ci est soumise à l’impôt sur les sociétés ou si l’un des associés est une personne morale.
Déléguer la comptabilité d’une SCI offre plusieurs avantages. Au-delà du gain de temps, vous pourrez aussi bénéficier des conseils d’experts-comptables ou fiscalistes spécialisés dans l’immobilier (selon la solution comptable que vous aurez choisie).
Chez Amarris Immo, nous vous accompagnons pour la gestion comptable de vos biens destinés à la location.
Un coût de création de la SCI à anticiper
La constitution de ce type de société implique certains frais et ce dès la création de la structure. La rédaction des statuts, la publication d’un avis de création de votre société dans un journal d’annonces légales, l’immatriculation au registre du commerce et des sociétés (RCS) représentent un coût.
La création de votre SCI vous coûtera entre 300 € et 2 500 €.
Alors quand choisir la SCI ?
On l’a vu les avantages, comme les limites de la SCI sont nombreux. Alors quand et pourquoi la choisir ? Il ne faut jamais perdre de vue le pourquoi de votre investissement immobilier. Aurélie Templé nous rappelle dans cette vidéo les situations où la SCI se justifient et les fois où elle pourrait se révéler contreproductive !
6 étapes pour créer une SCI
A noter : il n’est aucunement obligatoire de libérer le capital à la constitution de la SCI contrairement à une société commerciale. En revanche, cela reste conseillé pour une SCI à l’impôt sur les sociétés afin de profiter du taux réduit d’IS.
Quelle fiscalité en SCI ?
SCI : IR ou IS
La SCI est par défaut soumise à l’impôt sur le revenu (IR). La fiscalité est alors dite transparente puisque les revenus générés sont directement imposés au niveau de l’associé (et non au niveau de la SCI). En revanche, les associés peuvent opter pour l’assujettissement à l’impôt sur les sociétés (IS) dans les 3 mois suivants l’ouverture de l’exercice. Ensuite, il est possible de renoncer à cette option dans les 5 années qui suivent l’option à l’IS. Toutefois, cette démarche peut être lourde de conséquences d’où la nécessité de bien choisir le régime fiscal de la SCI dès la création de l’activité.
L'imposition de la plus-value immobilière en SCI
- Vous dépendez du régime de plus-value des particuliers : des abattements s’appliquent selon la durée de détention du bien.
- Exemple pour le calcul de la plus-value en SCI à l’IR :
Pour un appartement acheté 100 000 € et revendu 130 000 €. Votre imposition se calcule sur la plus-value égale à la différence entre le prix à la revente et le prix d’acquisition du bien, soit 30 000 €. La plus-value est ensuite diminuée des abattements fixés selon la durée de détention du bien. Elle est ensuite soumise à l’impôt sur le revenu au taux de 19 % et aux prélèvements sociaux (17,2 %)
- Vous dépendez du régime de plus-value des sociétés : la plus-value est calculée en faisant la différence entre le prix de cession du bien et sa valeur nette comptable. Les amortissements sont déduits du prix d’acquisition, ce qui augmente le montant de la plus-value. Votre impôt est donc calculé sur une base plus importante.
- Exemple de calcul de la plus-value en SCI à l’IS :
Pour un appartement acheté 100 000 €, revendu 130 000 € et amorti 50 000 € sur 10 ans.
La plus-value est calculée sur la différence entre le prix de cession et la valeur nette comptable (VNC)*, soit 80 000 € (130 000 – 50 000).
La plus-value est ensuite imposée à l’IS. Puis, si elle est distribuée, les dividendes seront imposés à la flat tax (ou selon le barème de l’impôt sur le revenu).
*VNC = prix d’acquisition – amortissement du bien.
Vous l’aurez compris, si amortir votre bien en SCI à l’IS représente un réel avantage pour économiser de l’impôt durant la durée de détention du bien, il en est tout autrement à la revente. La plus-value est calculée à partir de la valeur initiale d’achat, déduction faite des amortissements comptables. Ceci signifie que même pour un bien acheté et revendu au même prix, vous payerez de l’impôt sur la plus-value.
SCI et location meublée
La SCI n’a pas vocation à héberger une activité commerciale, autrement dit elle n’est pas une structure adaptée pour la location meublée. Toutefois, l’administration fiscale fixe un seuil de tolérance qui rend possible la location meublée en SCI à l’IR. Au-delà de ce seuil, la SCI bascule automatiquement à l’IS.
La règle pour faire de la location meublée en SCI à l’IR est la suivante :
Une SCI peut héberger une activité de location meublée à condition que les revenus tirés de la location meublée n’excèdent pas 10 % des recettes totales HT.
Pour que la SCI n’ait plus de secrets pour vous, Aurélie Templé, experte en fiscalité immobilière aborde le sujet en détail dans sur notre chaîne YouTube « J’optimise mes revenus locatifs ».
Les questions fréquentes passées au crible !
Confier la comptabilité à un professionnel vous permet de vous libérer de cette tâche chronophage et de gagner du temps. Mais ce n’est pas tout ! Vous bénéficiez également d’un accompagnement et c’est la raison pour laquelle il est d’autant plus crucial de vous faire conseiller à la création de votre société pour bien être guidé notamment dans le choix du régime fiscal (IR ou IS). Confier votre comptabilité permet alors d’optimiser la fiscalité de la SCI au regard de votre situation et de vos souhaits en matière d’optimisation de vos revenus locatifs mais aussi en vue d’une prochaine succession. Autant de réflexions à anticiper dès la création de la structure pour éviter les erreurs d’aiguillage toujours trop coûteuses.
La location meublée est une activité de nature commerciale et la SCI est une structure qui ne peut héberger, comme son nom l’indique, qu’une activité civile immobilière.
Il en est d’ailleurs de même si vous avez un projet d’achat-revente. L’achat-revente étant une activité commerciale en vue de générer une plus-value immobilière, la constitution d’une SCI pour cette activité n’est donc pas envisageable. Si tel est votre but, vous devrez vous tourner vers d’autres formes de société. Si vous comptiez vous associer avec des membres de votre famille, la SARL de famille est tout indiqué et présente de réels avantages pour la réalisation de vos investissements immobiliers.
Il faut être au minimum 2 pour constituer une SCI. Toutefois, un montage juridique peut vous permettre de créer une SCI « seul ». Vous devrez vous associer, vous en tant que personne physique, avec une personne morale, votre SASU ou EURL par exemple.
C’est une question qui peut se justifier notamment pour ce qui concerne la cession ou la transmission d’un bien. Mais d’un autre côté, avoir plusieurs biens au sein d’une même SCI vous évite de payer des coûts supplémentaires (coût de création d’une SCI et coût de fonctionnement). De même au niveau fiscal, en n’ayant qu’une seule SCI, cela vous permet de compenser le déficit d’un bien immobilier par le bénéfice d’un autre bien dans une même SCI. Tout est une question de nuance en fonction des biens, du mode d’exploitation de chaque bien et de vos objectifs à court, long et moyen terme. L’avis d’un expert est souvent salutaire pour faire les bons choix.
La SCI familiale est créée entre associés ayant des liens de parenté ou d’alliance entre eux.
La SCI familiale est une excellente alternative pour profiter d’avantages fiscaux et successoraux tout en contournant les contraintes de l’indivision qui est le mode de gestion qui s’impose par défaut quand on achète à plusieurs. La constitution d’une SCI familiale permet, à l’inverse de l’indivision, de bénéficier d’une gestion simplifiée (pas d’unanimité par exemple, ce qui est souvent une source de blocage) et de transmettre facilement ses parts. Un réel atout pour gérer l’héritage immobilier sans que cela ne devienne conflictuel.
Mais quelle différence y a-t-il entre la SCI classique et la SCI familiale ? A première vue, hormis les liens familiaux entre les membres de la SCI, il n’y a pas vraiment de différence mais dans les faits il y a des nuances comme la durée d’engagement du contrat. Indépendamment de la qualité des associés, la SCI familiale diminue la durée du contrat de location à 3 ans au lieu de 6 ans (pour les membres de la famille jusqu’au 4ème degré uniquement).
A noter : deux partenaires pacsés peuvent tout à fait envisager de créer une SCI mais celle-ci ne peut être qualifiée de « familiale ». Si la création d’une SCI familiale est impossible pour deux partenaires pacsés, vous pouvez, en revanche, très bien vous orienter vers la SARL de famille qui autorise les partenaires liés par un PACS.
Besoin d’être conseillé pour un futur projet immobilier ? Parlez-en à un de nos conseillers !