Simulateur régime réel ou micro-BIC

Notre simulateur lmnp va vous poser un ensemble de questions permettant de déterminer avec une précision importante le montant des impôts que vous êtes susceptible de payer sur vos revenus locatifs meublés en fonction des différents régimes fiscaux et options à votre disposition, et notamment de trancher entre choix de la déclaration . Le résultat de cette simulation vous permettra de réaliser un choix adapté à votre situation. Bien entendu, ces résultats ne remplacent pas l'analyse fine que peuvent réaliser des conseillers spécialisés en fiscalité immobilière. Si vous souhaitez compléter la simulation réalisée par un échange avec nos équipes, n'hésitez pas à prendre rendez-vous directement en ligne.

Quelle différence entre le régime micro-bic et le régime réel ?

Pour réduire vos impôts, ne minimisez pas le choix du régime fiscal. En vous attardant sur vos options fiscales, vous pourriez réaliser de sérieuses économies.

Le régime micro-bic

Le régime micro-bic est celui qui s’applique par défaut à condition de respecter les seuils de 77 700 € (voir ci-après le détail des seuils en cas de location meublée touristique). Pour le calcul de votre impôt, vous bénéficiez d’un abattement de 50 % (ou 15 %, ou 71 %*) qui est considéré comme les charges liées au logement. Cet abattement forfaitaire peur rendre le régime micro-bic fort attrayant. Et pourtant, il ne l’est que dans de rares cas ! Bien sûr, même si votre chiffre d’affaires est inférieur à 77 700 € (ce qui vous fait bénéficier du régime micro-bic par défaut), vous pouvez malgré tout profiter du régime réel sur option.

Le régime réel

Au-delà de 77 700 € (188 700 € pour les chambres d’hôtes et meublés de tourisme), c’est le régime réel qui s’applique. En revanche, avec ce régime vous ne bénéficiez pas d’abattement forfaitaire mais vous pouvez déduire les charges et amortissements, ce qui diminue la base imposable et par conséquent votre impôt. En effet, selon le montant des charges et amortissements, le résultat retenu pour le calcul de votre impôt peut rapidement diminuer et réduire votre impôt si ce n’est pas le ramener à zéro. Voici les charges que vous pouvez déduire :

• les frais de notaire et tout autre frais d’établissement,
• les impôts fonciers,
• les frais d’entretien et de réparation,
• les intérêts d’emprunt,
• les frais de gestion et d’assurance.

Les amortissements suivants sont aussi déductibles :

• L’amortissement du mobilier sur une durée de 5 à 10 ans.
• L’amortissement par composants du bien qui est calculé sur le prix d’acquisition augmenté des frais liés à l’achat (si non passés en frais) et diminué de la valeur du terrain (celui-ci ne s’usant pas comme le mobilier ou le bien, il n’est pas amortissable).

En résumé : dans 85 % des cas, le régime réel est plus avantageux. Si au micro-bic vous ne pouvez bénéficier d’un abattement que de 30 % (ou 51 %*), au régime réel, la déduction des charges et des amortissements peut représenter bien plus. Ceci réduit donc considérablement le montant de votre impôt, voire le ramène à 0 €. C’est d’ailleurs grâce à cette possibilité de réduire son impôt à néant que le statut LMNP représente une niche fiscale très intéressante pour tous ceux qui en comprennent le fonctionnement.

Le récap pour choisir le régime fiscal adapté à votre investissement locatif

A noter : depuis le 1er janvier 2024 et afin d’inciter les propriétaires de biens destinés à un usage touristique à envisager des périodes de location plus longues, le régime micro-BIC des locations saisonnières est revu :

	Micro-BIC			Régime réel
	Location meublée de tourisme non classée	Location meublée de tourisme classée	Location meublée hors meublé de tourisme	Location meublée hors tourisme
Seuil	15 000 €	188 700 €	77 700 €	CA > 77 700 € (ou 188 700 €*) ou sur option
Abattement (Calcul de la base imposable en LMNP)	30%	30 % + 21 %*	50 %	Déduction de l’ensemble des charges liées au bien immobilier et déduction des amortissements.
* 21 % en cas de cumul : bien situé en dehors d’une zone tendue + CA HT < 15 000 €.

Régime micro-bic ou réel ? Notre simulateur calcule lequel des deux régimes est le plus approprié pour votre investissement locatif. Faites la simulation et recevez le résultat dans votre boîte mail ! * pour les meublés de tourisme classés ou chambres d’hôtes.